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兴趣联盟 - 地产俱乐部

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    多伦多旧屋翻建程序及要点

    Peter 2014-05-13 18:46

    买一块地皮或旧房,翻建成新的住宅是许多加拿大移民的梦想。我们中国人当然也不例外。一般情况下,房屋改建后的成本会比市场上的同类型房屋的售价低20%左右。因此,旧屋翻建有潜在的巨大投资价值。

    以多伦多C14区的一个独立屋为例,一块50*120的地块目前市场售价约110万,如果建成约3800呎4房5卫双车库的话,市场售价约230-240万。下面我们来分析一下建房的总造价。

    1,地皮费110万,外加土地转让税3.6万,律师费0.2万。计113.8万

    2,测量,方案设计,听证,施工图纸设计,施工许可申请等约1.5万。

    3,建筑成本:每呎约180元(按中高档标准装潢)计68.4万。

    4,室外园林绿化:4万。

    以上费用总计为:187.7万。

    当然,如果需要从银行贷款的话还会发生一些手续费,贷款利息等。我们假定这个费用为10万的话,总成本也可以控制在200万以内。

    下面我们以多伦多为例来分析一下整个过程:

    市 政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规,对所有的旧房改造、翻新翻建都设有严格的审批程序以及具体主管部门。如省政府有 “Planning Act”,明确了土地用途。市政府如City of Toronto, Town of Markham均有相应的Planning Department和 Building Department等管理部门,依据“Master Planning Act”、“Zoning by Laws”、“Ontario Building Code ”等法规进行管理,这些都是为了保护公众(业主)利益的。

    通常旧屋翻建 一般不会改变土地使用性质,但也必须获得政府主管部门的许可,翻建要符合 Zoning By Law 的规定,要到Building Department取得Building Permit,Demolition Permit。同时Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的Density(容积率)、Setback(退红线距离)、Height(高度),豪宅翻建时一定不要随便增加建筑面 积,如果要发生改变,则需申请Minor Variance。

    完成Minor Variance需要大约两个月的时间,然后就可以开始进行施工图的设计了。再提交到相关部门去取得Building Permit(建筑许可),否则业主不得自行拆建。业主申请拿到政府建筑许可大约需要三个月的时间。申请许可时,申请人要把供暖图和排水管线 图等文件、写有业主、设计方和项目信息的表格,连同房屋图纸一起递交到政府进行审批。

    一般来讲,原有旧房的拆除以及房屋的地基、房屋构 架、墙体、屋顶等的费用是大体上变化不大的。而以后的设施如锅炉、空调、橱柜、洗手间、门窗,地板 等则因为品牌,质量的不同产生较大的差价。特别是房屋的室内装修最耗资的地方就在例如厨房,卫生间,灯具,等等。凡此种种,投资人在旧屋翻建前要做好充分 的准备工作,要花费更多的时间和精力研究成本控制等相关问题。投资人要对同地区内最好的房子与最坏的房子进行调查和比较,找出好、坏房 子之间的差价,详细了解其真正差别之所在。确保能获得更高的投资回报。


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